華人傳統上，會想把財富傳承給下一代，尤其會將祖產分給子孫。
但實務上親屬間不動產的資產移轉，容易被國稅局盯上，並課徵高額稅金，因此近年來漸漸少用房地產做資產傳承。
而預售屋由於牽涉到與建商之間的契約問題，情況更為複雜。
最近因為剛好遇到實際案例，因而整理相關的資訊作為參考，也請不吝賜教。
一、先搞清楚預售屋的特性以及財產歸屬
預售屋: “預”先銷”售”的房”屋”。建商已取得建築執照，但建案尚未完工，便開始銷售，稱為預售屋。
一般在接待中心看樣品屋的都是預售屋的銷售。
優點:
1.
低自備款(訂金+簽約金+工程款+尾款大約為總價的20%)，
並且頭期款可以分階段付款，對手頭現金較少的族群較為友善。
2.
可客變，依自身喜好，與建商討論，改變室內格局
3.
為全新房屋
4.
剛銷售新案的樓層與房型選擇較多
缺點:
1.
樣品屋可能與實際成屋的品質、環境不同
2.
建商可能無法履約，房屋可能有無法完工的風險
3.
完工前的合約移轉較為困難(需建商同意)
4.
一般比成屋貴
5.
施工期長，房屋完工前須先租屋
所以若將預售屋當作一種金融商品來看，
其實它的特色是高槓桿(低自備款)、高風險(變數多)、高報酬(總價高)。
並且要注意”買賣合約書”上簽誰的名字，財產歸屬就是誰的。
這點對於之後的稅務討論很重要。
二、 預售屋資產移轉方法一:贈與
今天若是父母想要買預售屋贈送給子女，當初和建商簽的買賣合約書上，是父母的名字。那這棟預售屋的財產，到完工時，都還是父母的財產。
因此假設有棟房屋，民國112年完工時，其土地公告現值與房屋評定標準價格為1244萬元，然後合約書上寫爸爸的名字，房屋過戶時寫女兒的名字，那要繳的贈與稅金可能為
[1244萬-244萬(免稅額)]X 10%=100萬元
這邊強調的是，一般實際房屋市價會大於土地公告現值+房屋評定標準價格，所以1244萬的評定價格，可能預售屋的定價更高。
並且我看到的資料寫到，還是要繳交土地增值稅、契稅，也是一筆不小的數目。
同樣的例子，如果預售屋未完工，然後爸爸、女兒跟建商一起簽訂”房屋買賣契約移轉書”，然後向國稅局申請贈與，如果先前繳的” 訂金+簽約金+工程款”未超過244萬贈與稅免稅額，這樣就不會被課以贈與稅。但是這要建商願意配合做所有權的移轉。
網路上還有查到房屋持分贈與的部分，不過這是成屋之後的節稅操作，並且手續繁複，過程中需花費代書費、地政規費、土地增值稅……等，故不再本文討論之內。
三、預售屋資產移轉方法二:買賣
遺產及贈與稅法第5條規定: 「財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅」而第六款規定二親等以內親屬間財產之買賣也以贈與論。
「但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。」
實務上也是有人做這樣的操作，但要注意
1.
買方的自備款必須是自有資金。所以如果爸爸”賣”房給女兒，女兒要能證明是用自己的自備款+貸款向爸爸買房子
2.
買方的償債能力要夠(年收入要夠高)，不然明明女兒是低收入戶，卻可以付貸款，也是相當奇怪的事情
3.
省了贈與稅，還是要繳土地增值稅、契稅、財產交易所得稅(屬綜所稅)
4.
然後最後還是需要分年贈與相關的金額，不然資產還是沒有達到移轉的效果
四、預售屋資產移轉方法三:繼承
這個……我是沒看過預售屋未完工的時候，用遺產的方式繼承…..
如果是成屋讓子女繼承房子，是以土地公告現值與房屋評定標準價格課遺產稅10%~20%。
111年遺贈稅免稅額是1333萬，所以若爸爸留一棟房子，其土地公告現值與房屋評定標準價格為1244萬，確實是不用課遺產稅的。
不過要注意的是，繼承第一順位為配偶+直系血親卑親屬，而且不能侵犯每個人的特留分，所以可能房屋的所有權變成好幾個人平分。
五、預售屋資產移轉結論
1.
預售屋其實是高槓桿(低自備款)、高風險(變數多)、高報酬(總價高)的金融商品，要小心潛在的各種風險
2.
預售屋到成屋的贈與、買賣若處理不慎，可能會需要補高額稅金
3.
若長輩總資產不高，不會被課太多遺產稅，但遺產可能由多位繼承人繼承
4. 不動產作資產轉移的工具有諸多問題
如果真的要規劃資產轉移的話，保險規畫得當，其實是較好的工具，其優勢有
1.
遺產及贈與稅法第 16 條: 「左列各款不計入遺產總額:……九、約定於被繼承人死亡時，給付其所指定受益人之人壽保險金額、軍、公教人員、勞工或農民保險之保險金額及互助金。」並且最低稅負制之死亡給付，每一申報戶還有3,330萬元免稅額，所以幾乎是扣不到稅
2.
保險可指定受益人，可以合法的偏心，依照契約分配保險金
3.
子女在父母生前不會拿到錢，減少子女拿完錢後不孝順父母的道德風險
資產移轉是門學問，善用工具才能達到目的並減少不必要的花費。
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